مدة عقد الايجار وما ذهبت اليه محكمة النقض

الماده 601 من القانون المدنى جاءت واضحة وصريحه إذ أنها تجرى بالآتى :ـ

- لا ينتهى الايجار بموت المؤجر ولا بموت المستاجر .
2 - ومع ذلك اذا مات المستاجر جاز لورثته ان يطلبوا انهاء العقد اذا اثبتوا انه بسبب موت مورثهم اصبحت اعباء العقد اثقل من ان تتحملها مواردهم ، او اصبح الايجار مجاوزا حدود حاجتهم . وفى هذه الحالة يجب ان تراعى مواعيد التنبيه بالاخلاء المبينة فى المادة 563 وان يكون طلب انهاء العقد فى مدة ستة اشهر على الاكثر من وقت موت المستاجر .
وقد قضت محكمة النقض تأيدا لذلك

الموجز:

عقد الايجار . عدم انتهائه كاصل بوفاة المستاجر . للورثة دون المؤجر الحق فى انهائه متى ابرم بسبب حرفة المستاجر . ابرم العقد لاعتبارات متعلقة بشخص المستاجر . اثره . للمؤجر ولورثة المستاجر الحق فى طلب انهائه . المادتان 601 ،602 مدنى . علة ذلك . مؤداه . عقد ايجار الجراج لايدخل فى عداد الانشطة التى عددتها المادة 29 / 2 من القانون لسنة 1977 . خضوع ايجار تلك الاماكن لحكم المادة 601 مدنى . عدم انتهائها بوفاة المستاجر الا اذا كانت ابرمت لاعتبارات خاصة بشخص المستاجر . وجوب ان يقيم المؤجر الدليل على ذلك .

القاعدة:

النص فى المادتين 601 ،602 من القانون المدنى يدل - وعلى ماجرى به قضاء محكمة النقض - على ان المشرع جعل القاعدة هى ان موت احد المتعاقدين فى عقود الايجار لاينهيه بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه الى الورثة اخذا بان الاصل فى العقود المالية انها لاتبرم عادة لاعتبارات شخصيةفاذا لم يعقد الايجار خلافا للاصل الابسبب حرفة المستاجر او اذا كان الايجار لم يبرم الالاعتبارات شخصية فان الايجار لاينتهى المادة 602 سالفة الاشارة يفيد ان طلب الانهاء مقرر لكل منالمؤجر وورثة المستاجر … فيجوز للمؤجر ان يطلب انهاء العقد . واذا كان ايجار الجراج لايدخل فى عداد الانشطة التى عددتها المادة 29 / 2 / من القانون رقم 49 لسنة 1977 فتخضع عقود ايجار تلك الاماكن بحسب الاصل لحكم المادة 601 من القانون فلا تنتهى بوفاة المستاجر الا اذا كان الايجار قد عقد لاعتبارات خاصة بشخص المستاجر ويجب على المؤجر فى طلبه انهاء الايجار لوفاة المستاجر ان يقيم الدليل على ان العقد انما حرر لاعتبارات متعلقة بشخص المستاجر وان استمرار الورثة فى استعمال العين يفوت على المؤجر مصلحة كانت هى الدافع له على التعاقد .
( المادتان 601 ، 602مدنى ، 29 من القانون 77 لسنة 1949 قضى بعدم دستوريتها عدا الفقرة الاولى منها )
( الطعن رقم 2529 لسنة 60 ق جلسة 23 / 11 / 1997 س 48 ج 2 ص 1291 )

الموجز:

عقد الايجار عدم انتهائه بوفاة احد المتعاقدين. انتقال الحقوق والالتزامات لورثة المستاجر .التزامهم باداء الاجرة للمؤجر طالما بقيت مدة العقد الاتفاقية. مؤداه. للمؤجر استرداد العين بوفاة المستاجر وانتهاء المدة المتفق عليها. التجديد الضمنى اعتباراايجارا جديدا لاامتدادا للايجار الاصلى. المادتان 599 /2 ، 601 / 1 ،2 مدنى .

القاعدة:

مؤدى نص المادة 601 / 1 ،2 من القانون المدنى المنطبق على واقعة النزاع ان المشرع جعل القاعدة ان موت احدالمتعاقدين فى عقد الايجار لاينهيه بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه الى الورثة الذين يلتزمون نحو المؤجر باداء الاجرة ما بقيت مدة العقد الاتفاقية. وترتيبا على ذلك على ذلك فانه بوفاة المستاجر لعين مؤجرة مفروشة وانتهاء المدة المتفق عليه فى العقد يكون العقد لاوجود له ويحق للمؤجر استرداد العين المؤجرة من ورثته وانه كان هذا الحق مقررا لمصلحة المؤجر فانه يجور له التنازل عنه ويعتبر التجديد الضمنى ايجار جديدا لامجرد امتداد لليجار الاصلى وفقا لنص المادة 599 / 2 من القانون المدنى .
( المادتان 599 ، 601 مدنى )
( الطعن رقم 7538 لسنة 64 ق جلسة 17 / 1 / 1996 س47 ج 1 ص 187 )

القاعدة:

مفاد النص فى المادتين 601 ، 602 من القانون المدنى يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع جعل القاعدة هى أن موت أحد المتعاقدين فى عقد الإيجار لا ينهيه بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئةعنه إلى الورثة أخذاً بأن الأصل فى العقود المالية أنها لا تبرم عادة لاعتبارات شخصية ، فإذا لم يعقد الإيجار خلافاً للأصل إلا بسبب حرفة المستأجر ، أو إذا كان الإيجار لم يبرم إلا لاعتبارات شخصية فإن الإيجار لا ينتهى بقوة القانون بل يجب أن يطلب إنهاؤه ، ولئن كان ظاهر نص المادة 602 آنفة الاشارة يفيد أن طلب الإنهاء مقرر لكل من المؤجر وورثة المستأجر المتوفى فى الحالتين المنصوص عليهما فيه ، إلا أنه استهداء بالحكمة التى أملته فإن طلب الاخلاء مخول لورثة المستأجر دون المؤجر اذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر لأن مباشرة مهنة المستأجر المورث تقتضى كفاية قد لا تتوافر فيهم ، بخلاف الحالة التى يراعى فى إبرام الإيجار اعتبارات كتعلقة بشخص المستأجر فإنه يجوز طلب الإخلاء لكل من المؤجر وورثة المستأجر على حد سواء ، يؤيد هذا النظر ما أوردته المذكرة الايضاحية لنص المادة 601 من أنه إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبارات شخصية فى المستأجر كما فى عقد المزارعة و............. فيجوز للمؤجر ان يطلب إنهاء العقد ، وقد أفصح المشرع عن هذا الاتجاه فى المادة 2/29 من القانون 49 لسنة 1977 فاستحدث إضافة فقرة تنص على أنه - ........... اذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى فلا تنتهى بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه فى استعمال العين بحسب الأحوال - ومؤدى ما تقدم - ومع ما اسحدثه النص المشار إليه فى فقرته الثانية 0 فإنه يتبقى طائفة من العقود تحكمها نصوص القانون المدنى بالنسبة لانتهائها أو انتقالها للورثة وهى العقود التى تبرم لغير أغراض السكنى وفى نفس الوقت لا تدخل فى عداد النشاط التجارى أو الصناعى أو المهنى أو الحرفى فتخضع عقود إيجار تلك الأماكن بحسب الأصل لحكم المادة 601 من القانون المدنى فلا تنتهى بوفاة المستأجر وإنما ينتقل الحق فى الإيجار لورثته من بعده - غاية ما فى الأمر - أنه لا يحق لهم طلب إلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار أسوة بالعقود الخاضعة للمادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وعملاً بالفقرة الثالثة منها .
( المادتان 601 ، 602 مدنى 131 لسنة 1948 ) .
( المادة 3/29 ق 49 لسنة 1977 ) .
( الطعن رقم 1829 لسنة 56 ق . جلسة 1992/1/9 س 43 ع 1 ص 142 )

الموجز:

وفاة المستأجر الأصلى أثناء مدة العقد الأتفاقية وقبل استلامه العين المؤجرة معدة للسكنى . أثره . انتقال الحقوق والالتزامات الناشئة عن العقد الى ورثته ولو كانوا غير مقيمين بالعين . م 1/601 مدنى

القاعدة:

النص فى المادة 21 من قانون ايجار الأماكن رقم 52 لسنة 1969 - الواجب التطبيق والمقابل لنص المادة 29 من القانون الحالى رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع جعل لبعض أقارب المستأجر المقيمين معه حتى تاريخ وفاته حقا فى الأستمرار بالانتفاع بالعين المؤجرة بشروط معينه بينها مما مفاده ان مناط تطبيق هذا النص أن تكون العين المؤجرة قد تم تسليمها للمستأجر وأقام مع أقاربه حتى وفاته . واذ خلت نصوص التشريعات الخاصة بايجار الأماكن من ايراد نص بحكم الحالة التى يتوفىفيها المستأجر أثناء مدة العقد الاتفاقية ، وقبل استلامه العين معدة للسكنى ، فانه يتعين الرجوع الى القواعد العامة للايجار المنصوص عليها فى القانون المدنى ، ومنهاما تقضى به المادة 601 / 1 من القانون المدنى من أن الايجار لا ينتهى بوفاة المؤجر أو المستأجر ، وأنه اذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا انهاء العقد متى أثبتأنه بسبب موت مورثهم أصبحت اعباء العقد أثقل من ان تتحملها مواردهم أو أصبح الايجار مجاوزا حدود حاجتهم ، مما مفاده انه بوفاة المستأجر تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الايجار الى ورثته أخذا بان الأصل فى العقود المالية انها لاتبرم لاعتبارات شخصية ويحق لهم الأنتفاع بالعين المؤحرة بغض النظر عن سبق اقامة مورثهم أو اقامتهم معه فيها .
( 21 من القانون 52 لسنة 1969 ، 29 من القانون 49 لسنة 1977 قضى بعدم دستوريتها ، 198 ، 601 مدنى )
( الطعن رقم 785 لسنة 55 ق جلسة 1990/4/18 ص 1010 لسنة 41 ع 1)

توقيع : رحيق الامل